Občanský zákoník: Srovnávací komentář - ukázka

 Ukázková sporná otázka - § 1186

Přecházejí dluhy související se správou domu a pozemku při převodu jednotky?

 Související ustanovení:

                § 10, § 1186 obč. zák., § 736 z. o. k.

Související instituty (podle Průvodce rekodifikací):

                dotváření práva, jednotka, příspěvek na správu domu a pozemku, převod jednotky

Doposud publikované názory:

                1.

 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. 1. vyd. Praha: Leges, 2015, s. 100-102

                Autorka zmiňuje dva názory: Pražákův, že dluhy přecházejí ex lege, a druhý, dle něhož přecházejí pouze dluhy ve výši uvedené v potvrzení. Své stanovisko k problematice však nezmiňuje.

                2.

 DVOŘÁK, Tomáš. Převod vlastnického práva k jednotce podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2015, č. 2, s. 44 a násl.

                Autor vychází z toho, že dluhy související se správou přecházejí ex lege, aniž by se blíže zabýval výkladovými nejasnostmi § 1186 obč. zák. Je zjevné, že tyto dluhy považuje za závadu váznoucí na věci podle § 1107 odst. 1 obč. zák.

                3.

 ČÁP, Zdeněk. Komentář k § 1186. In ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef et al. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III (§ 976-1474). 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 539

                Dluhy související se správou domu a pozemku přecházejí na nabyvatele jednotky. Autor se odvolává na § 1107 odst. 1 obč. zák. V souladu s názorem Schödelbauerové (viz níže) uvádí, že dluhy neuvedené v potvrzení na nabyvatele nepřecházejí. Z dalšího vyplývá, že pokud není potvrzení nabyvateli předloženo, dluhy též nepřecházejí.

                4.

 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. 1. vyd. Praha: Leges, 2014, s. 87 a násl.

                Autor dochází k závěru, že již samotný § 1186 obč. zák. zakládá právní titul k přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku na nabyvatele (cit.: „Formuluje-li zákon, že dluhy přejdou, pak tím určuje, že ze zákona přejdou.“), tedy není třeba odvolávat se na § 1107 odst. 1 obč. zák. K přchodu dochází bez ohledu na to, zda bylo či nebylo vydáno potvrzení.

                5.

 MIROVSKÁ, Petra. SVJ podle nového občanského zákoníku: Budou dluhy převodce vůči SVJ ze zákona přecházet na nabyvatele jednotky? (9. díl). In: www.ksb.cz [online]. Publikováno 25. 11. 2013 [cit. 2014-08-14]. Dostupné z: http://www.ksb.cz/de/news-veroffentlichungen/artikel/2062_svj-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku-budou-dluhy-prevodce-vuci-svj-ze-zakona-prechazet-na-nabyvatele-jednotky-9-dil

                Autorka neuvádí své stanovisko, upozorňuje na to, že „odborné kruhy“ vidí podklad pro přechod dluhů v § 1107 odst. 1 obč. zák., ale zároveň dodává, že se vedou polemiky o tom, zda dluh související se správou domu a pozemku je skutečně závadou ve smyslu § 1107 odst. 1 obč. zák.

                6.

 HORÁK, Tomáš. Komentář k § 1186. In SPÁČIL, Jiří et al. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 744 a násl.

                Dluhy související se správou domu a pozemku přecházejí na nabyvatele jednotky. Autor rovněž vychází z § 1107 odst. 1 obč. zák., navíc uvádí, že i když nebude potvrzení vydáno, dluhy přejdou, neboť nabyvatel ví, že má potvrzení obdržet, proto je splněna podmínka, že mohl o dluhu vědět, pokud by se řádně o své záležitosti staral jako průměrně rozumný člověk.

                7.

 SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Komentář k § 1186. In KABELKOVÁ, Eva, SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 156 a násl.

                Dluhy související se správou domu a pozemku přecházejí na nabyvatele jednotky, pokud nabyvatel měl a mohl z okolností zjistit, že tu takové dluhy jsou, anebo bylo-li to ujednáno. Autorka považuje takový dluh za závadu váznoucí na věci a postupuje podle § 1107 odst. 1 obč. zák. Potvrzení dle § 1186 odst. 2 obč. zák. pak považuje za doklad, který zajišťuje vědomost nabyvatele o existenci dluhů. Dovozuje, že dlužníkem v potvrzení neuvedených dluhů zůstává převodce.

Shrnutí publikovaných názorů:

                Publikované názory se zpravidla drží textu důvodové zprávy, která sama odkazuje ohledně dluhů souvisejících se správou domu a pozemku k závadám dle § 1107 odst. 1 obč. zák., a toto obecné pravidlo považují za právní základ pro přechod dluhů ex lege. Ve všech však schází vypořádání se s tím, zda takový dluh skutečně lze považovat za závadu, a pokud ano, absentuje vypořádání se s druhým odstavcem § 1107 obč. zák.

Komentář:

                Klade se otázka, zda občanský zákoník poskytuje výslovný právní základ pro přechod dluhů souvisejících se správou domu a pozemku ex lege z převodce na nabyvatele? V oddíle věnovaném bytovému spoluvlastnictví takové pravidlo schází (Pražákův závěr o tom, že je jím samotný § 1186 odst. 2 obč. zák. považuji za nepodložený, pravidlo se týká totiž pouze povinnosti vystavit potvrzení). Domnívám se, že jím není ani § 1107 odst. 1 obč. zák. Dluh související se správou domu a pozemku je osobním dluhem převodce, který existuje samostatně (je-li jednotka zničena, dluh nezaniká), není spjat s vlastnictvím jednotky, a není proto závadou váznoucí na věci (dluh může existovat odděleně od věci). Takovou závadou je naopak např. zástavní právo, věcné břemeno či právo stavby. Argumentaci skrze § 1107 odst. 1 obč. zák. proto nepovažuji za správnou.

                 Tento závěr lze podpořit též § 1107 odst. 2 obč. zák., kde se uvádí, že závady, které nepřejdou, zanikají. Toto pravidlo výše uvedená literatura opomíjí, přitom jeho aplikace by nutně vedla k závažnému důsledku - zániku dluhu, který by na nabyvatele nepřešel a k výraznému zásahu do vlastnického práva osoby odpovědné za správu domu.

                 Lze tedy uzavřít, že občanský zákoník neobsahuje výslovné ustanovení, které by vedlo ex lege k přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku z převodce na nabyvatele. Tím však nelze rozbor ukončit.

                 Prodává-li někdo jednotku, má v každém případě povinnost předat kupujícímu potvrzení o dluzích, které souvisejí se správou domu a pozemku (§ 1186 odst. 2 obč. zák.). Buď o takových dluzích, které na kupujícího přejdou, anebo o tom, že tu žádné takové dluhy, které by měly přejít, nejsou. To je nová povinnost, kterou zákon o vlastnictví bytů nestanovil.

                 Vyjděme nejdříve z hypotézy, že přechod těchto dluhů nenastává ze zákona. Ani v tom případě jistě nic subjektům nebrání, aby se na změně dlužníka dohodli - uzavřou smlouvu o převzetí dluhu podle § 1888 odst. 1 obč. zák. V takovém případě by tedy měl kupující dostat potvrzení o dluzích, které smluvně přebírá. Ale proč? Nepotřebuje je, protože o tom, co přebírá, ví ze smlouvy. Ostatní ho nezajímá (samozřejmě ani to, že žádné dluhy na něj nepřecházejí, protože ví, že žádnou smlouvu neuzavřel). Pravidlo v § 1186 odst. 2 obč. zák. první větě, by bylo zbytečné. To odporuje předpokladu racionálního zákonodárce. Stejně můžeme postupovat u pravidla ve druhé větě - jaký účel má zakotvit ze zákona ručení převodce? Vždyť to si také mohou sjednat smluvně (rozumná osoba odpovědná za správu domu by bez ručitelského závazku převodce přeci těžko souhlasila s tím, že se vymění její dlužník - to by eventuálně učinila leda v případě, že by nabyvatel jednotky byl na první pohled solventnější, ale i zde by měla nastoupit její předběžná opatrnost a ručení by měla požadovat). Racionálnějším se mi proto jeví, že účelem této druhé věty je ochrana osoby odpovědné za správu domu pro případ, že nemůže zabránit změně dlužníka.

                 Konstrukce § 1186 odst. 2 obč. zák. tak svědčí o úmyslu zákonodárce upravit přechod dluhů ex lege: obsahuje dvě pravidla, která na tuto skutečnost navazují. Existuje tu normativní mezera v zákoně (zákonodárce chtěl stanovit přechod dluhů ex lege, ale neučinil to). Tím se otevírá prostor pro dotváření práva pomocí analogie (viz § 10 obč. zák.). Co do obsahu a účelu je tu nejbližším ustanovením § 736 odst. 2 z. o. k., který řeší zákonný přechod dluhů při převodu družstevního podílu člena bytového družstva.

 Závěr:

                Dluhy související se správou pozemku a domu přecházejí ze zákona na nabyvatele jednotky bez ohledu na to, zda nabyvatel obdrží či neobdrží potvrzení, či je potvrzení řádné, anebo vadné (tyto skutečnosti mohou případně vést ke vzniku práva na náhradu škody vůči tomu, kdo vystavil vadné potvrzení). Existuje totiž prostor pro analogickou aplikaci § 736 odst. 2 z. o. k.